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Im Altstadt Quartier

Wohn- und Geschäftshaus in Bremer Innenstadt

Quartalsweise Ausschüttung
ca. 3,52 % p. a.* Erw. Ausschüttungsrendite
ca. 3,92 % p. a.** Erw. Gesamtrendite
  • erw. Ausschüttungsrendite 1. Jahrca. 3,9 % p. a.*
  • 1. Zinstermin15. Oktober 2020
  • Mindest-/Maximalanlage100 € / 25.000 €
  • LageBremer Innenstadt
  • ImmobilieWohn- und Geschäftshaus
  • LaufzeitFlexibel handelbar – 31.08.2030 (10 Jahre)

Das Objekt in Kürze

  • Stark diversifizierter Mietermix: Einzelhandel-, Gastro-, Büro-, und Wohnmieter auf 2.707 m² Gesamtmietfläche
  • Top-Standort in Bremen: Zentrale Lage in Bremer Altstadt, direkte Nähe zur 1-a-Innenstadtlage
  • Mietsituation Einzelhandel KiK: Keine Mietstundungen während Corona-Pandemie zu verzeichnen
  • Besonderheit: Bereits einbehaltene Mietgarantie für die Gastronomiefläche (24 Monate) und drei Wohnungen (3 Monate)
  • Jedes Objekt wird unabhängig von dem Investmentstart vorfinanziert und ist somit bereits angekauft. Es erwirtschaftet Einnahmen seit dem 01. September 2020. Die erste Ausschüttung ist für den 15. Oktober 2020 terminiert.

IMMOBILIE

Bei diesem Gebäude handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit vier Vollgeschossen und einem Dachgeschoss in der Altstadt von Bremen. Es umfasst 16 Wohnungen, eine Einzelhandels-, eine Büro- sowie eine Gastronomieeinheit und einen Parkplatz. Die Einheiten verteilen sich auf einer Gesamtfläche von insgesamt 2.707 m².

In der Mitte des Gebäudes befindet sich ein Lichthof über 3 Geschosse, dessen Fassade aus Mauerstein besteht. Die Front der Einzelhandelsfläche, welche direkt zur Knochenhauerstraße ausgerichtet ist, besteht aus einer Glasfassade. Die restlichen Geschosse sind mit Steinplatten versehen. Die Etagen sind über ein Treppenhaus sowie einen Aufzug erreichbar.

Im Rahmen von Modernisierungsarbeiten wurde die Einzelhandelsfläche umfassend modernisiert und drei der 16 Wohnungen neu und sehr hochwertig ausgestattet. Langfristig (bei Auszug) sollen auch die restlichen dreizehn Wohnungen diesen hochwertigen Standard durch diverse Modernisierungsarbeiten erhalten. Außerdem wurde auch die Gastronomiefläche umfassend saniert und befindet sich in einem hochwertigen Zustand.

  • Art der Immobilie
  • Wohn- und Gewerbeimmobilie
  • Gesamtmietfläche
  • 2.707 m²
  • Kaufpreis o. NK
  • 7,16 Mio. €
  • Nettokaufpreisfaktor
  • 21,50
  • Nutzung (Wohnen) 34 %
  • 928 m²
  • Nutzung (Büro) 17 %
  • 448 m²
  • Nutzung (Gastro) 5 %
  • 122 m²
  • Nutzung (Einzelhandel) 43 %
  • 1.169 m²
  • Nutzung (Lager) 1 %
  • 40 m²
  • Baujahr
  • 1970
  • Sanierung
  • 2019 / 2020

MIETSITUATION

BELEGUNGSPLAN, KNOCHENHAUERSTRASSE 27

Der Textildiscounter „KiK Textilien und Non-Food GmbH” hat eine Mietfläche im Erdgeschoss und 1. OG von ca. 1.169 m² angemietet und nutzt Teile des Untergeschosses als Lager. Der Mietvertrag läuft noch bis einschließlich 2029 mit einem Sonderkündigungsrecht zu Ende 2025 und Verlängerungsoptionen für den Mieter.

Die Einzelhandelsfläche wurde erst kürzlich saniert und modernisiert. Eine neu renovierte Gastronomiefläche von ca. 120 m² befindet sich ebenfalls im Erdgeschoss und aktuell in der Vermietung. Außerdem gibt es für diese Fläche eine Mietgarantie des Verkäufers in Höhe von 63.000 €. Im 2. OG befinden sich Büroräume einer Akademie für Kosmetik und med. Fußpflege auf ca. 448 m². Die 16 Wohnungen oberhalb der Gewerbefläche verteilen sich auf insgesamt ca. 928 m².

Drei Wohnungen sind nach kürzlich abgeschlossenen, umfangreichen Renovierungsarbeiten in der Vermietung. Für eine dieser hochwertig ausgestatteten Wohnung wurde bereits erfolgreich ein neuer Mietvertrag abgeschlossen. Für die restliche Fläche trägt der Verkäufer eine Mietgarantie für die nächsten drei Monate.

ATTRAKTIVER WOHN- UND GEWERBERAUM IN IDEALER LAGE

In der Bremer Altstadt, in dem sich das Wohn- und Geschäftshaus befindet, liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen bei ca. 9,27 € / m2.

14 von 16 Wohnungen sind mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 8,80 € / m2 vermietet und liegen somit leicht unter dem marktüblichen Niveau. Bei Neuvermietungen ist ein Mietsteigerungspotential vorhanden – zwei Wohnungen, die in 2018 vermietet wurden, liegen im Durchschnitt bei 11,00 € / m2.

Die Einzelhandelsfläche ist ist aktuell zu einem Mietpreis von 10,27 € /m2 vermietet.

MAKROLAGE

Die historische Hansestadt Bremen, mit rund 570.000 Einwohnern (Stand 2018), liegt an der Weser und erstreckt sich auf einer Fläche von ca. 318 km2. Als Heimatstadt der weltberühmten Bremer Stadtmusikanten besitzt die Großstadt viele Facetten – Geschichte, Tradition, Wissenschaft, Natur und Kultur vereinen sich zu einem immer wieder faszinierenden Gesamtbild. Bremen zählt mit jährlich rund 40 Millionen Besuchern und 1,4 Millionen Hotelübernachtungen zu den Top 10 der beliebtesten Städtedestinationen Deutschlands (Quelle: Weser-Kurier). In den vergangenen Jahren hat Bremen ein Bevölkerungswachstum von 4,7 % verzeichnet. Bis zum Jahr 2030 wird mit einem Zuwachs von 1,5 % gerechnet (Quelle: wegweiser-kommune).

Bremen ist ein Hightech-Standort mit mehr als 350 Hightech-Firmen im Technologiepark, mit dem ein enges Netzwerk aus hoch innovativen Unternehmen und den Wissenschafts- und Bildungseinrichtungen einhergeht. Zudem ist die Stadt Bremen mit über 30.000 Studenten ein Hochschulstandort mit zwei Universitäten und vier Hochschulen sowie 165 Forschungsinstituten und Kooperationspartnern. Bei der Anzahl der Studierenden zeigte sich in den letzten fünf Jahren ein zunehmender Trend. Bremen ist die einzige deutsche Großstadt, die einen internationalen Airport besitzt, der nur etwa zehn Minuten vom Zentrum entfernt liegt. Außerdem verfügt Bremen über einen Anschluss an die A1 sowie an den ICE-Fernverkehr.

Bremen auf einen Blick

  • Einwohner
  • Ca. 570.000 (2019)
  • Bevölkerungswachstum
  • + 4,7 (seit 2011)
  • Bevölkerungsprognose
  • + 1,5 % (bis 2030)
  • Leerstandsquote
  • 3,1 % (2019)

MIKROLAGE

Verkehrsanbindungen
In der Altstadt ist der ÖPNV sehr gut zu erreichen – Eine Bushaltestelle und Straßenbahnstation befindet sich in kurzer Entfernung und bieten weiterführende Verbindungen zum gesamten Stadtgebiet. Der Bremer Hauptbahnhof liegt ca. 700 m und der Flughafen ca. 10 Autominuten vom Objekt entfernt.

Einkaufsmöglichkeiten
Die Knochenhauerstraße selbst zählt zu den ältesten und bedeutenden Einkaufs- und Geschäftsstraßen der Stadt Bremen. In einem Umkreis von ca. 500 m um das Objekt sind neben diversen Lebensmittelmärkten (z. B. Aldi, Lidl, Edeka) auch zahlreiche Restaurants und Cafés vorhanden.

Im Altstadt Quartier
Im Altstadt Quartier

Das Viertel
Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Bremer Altstadt, in unmittelbarer Nähe zur 1-a-Innenstadtlage. In direkter Nähe liegt das Parkhaus Mitte, welches zukünftig durch eine neue Projektentwicklung vom Unternehmer Kurt Zech in ein neues Innenstadtzentrum umgebaut werden soll (vergleiche grau markierte Fläche in unten stehendem Kartenauszug). Durch dieses umfangreiche Bauvorhaben befindet sich die Immobilie in der Knochenhauerstraße anschließend in idealer Lage der zentralen Innenstadt.

Nachbarschaft
Neben der Zech-Projektentwicklung (vergleiche grau markierte Fläche in unten stehendem Kartenauszug), die eine langfristige Perspektive für das Altstadt-Quartier sichert, befinden sich in unmittelbarer Nähe des Objektes prächtige Sehenswürdigkeiten, wie das Bremer Rathaus oder die Bremer Stadtmusikanten. Außerdem laden gut besuchte Einkaufsstraßen, wie die Sögestraße oder die Obernstraße, zu ausgiebigen Shoppingtouren ein.

EXTERNE PRÜFUNG

DEKRA GUTACHTEN

Die technische Analyse der Immobilie wurde durch ein renommiertes Fachunternehmen durchgeführt. Hierbei wurden in den Bereichen Grundstück/ Lage, Zustand des Gebäudes und technische Vorgaben/Richtlinien keine besonderen Risiken festgestellt.

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

Der Gutachter hat die Immobilien vor Ort besichtigt und den Immobilienmarkt in Bremen untersucht, um nach bestem Wissen und Gewissen den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln. Für die Wertermittlung sind besonders die aktuelle Mietsituation und die gemäß den Gutachterausschüssen angefallenen und zu erwartenden Einkünften aus den Mieten maßgeblich.

Bei dem Bestandsobjekt „Im Altstadt Quartier” handelt es sich um ein insgesamt standorttypisches, zeitgemäßes Wohn- und Geschäftshaus in einem guten Instandhaltungszustand. Der gute Zustand der Immobilie ist besonders durch die kürzliche Modernisierung der Einzelhandels- und Gastronomiefläche in 2019 zurückzuführen.

Der Gutachter kommt über das Ertragswertverfahren zu dem Gesamtergebnis, dass der Verkehrswert der Immobilie bei ca. 7.003.000 € liegt.

  • Wert lt. Gutachten
  • Kaufpreis (o. NK)
  • 7.003.000 €
  • 7.164.647 €

Keine Chancen ohne Risiken

Mit dem neuen Immobilieninvestment haben Sie die Möglichkeit, wie ein Eigentümer von den laufenden Mieteinnahmen sowie dem Immobilienwert selbst zu profitieren. Sie investieren Ihr Geld in ein attraktives Bestandsobjekt und partizipieren wie ein Eigentümer an regelmäßigen Zinszahlungen auf Ihr Konto, die von den Mieterlösen der Immobilien abhängig sind.

Siehe hierzu auch die wichtigen Risikohinweise in den Angebotsunterlagen.

KENNZAHLEN

Auf Grundlage einer Bestandslaufzeit von 10 Jahren sind sämtliche Kosten, die für den Kauf, die Emission und die Bewirtschaftung anfallen, berechnet worden. Diese Kennzahlen beinhalten bereits Puffer für Instandhaltungskosten und nicht umlagefähige Kosten. Die Nettomieteinnahmen sehen über die Laufzeit der 10 Jahre eine Erhöhung im marktüblichen Rahmen vor.
  • Investitionskosten
  • Kaufpreis Immobilie (o. Nebenkosten)
  • 7.160.000 €
  • Kaufnebenkosten
  • 870.505 €
  • Vorfinanzierungskosten
  • 40.572 €
  • Liquiditätsrücklage
  • 200.000 €
  • Gesamtprojektkosten
  • ca. 8.275.700 €
  • Investmentkapital (Exporo-Anleger)
  • Fremdkapital-Darlehen (Bank)
  • ca. 3.980.000 €
  • ca. 4.300.000 €

Prognostizierte Jahresrechnung

(10-Jahres-Durchschnitt)*
  • Einnahmen / Ausgaben
  • Nettoeinnahmen
  • ca. 357.000 €
  • Verwaltung der Zweckgesellschaft
  • ca. -13.400 €
  • Strategische Immobilienverwaltung
  • -13.460 €
  • Hausverwaltung
  • -14.000 €
  • Mietausfallwagnis
  • -4.000 €
  • Zinszahlung (1,70 %)
  • -69.660 €
  • Instandhaltung (lt. Plan)
  • -18.000 €
  • Ergebnis der Immobilie
  • 224.000 €
  • Tilgungszahlungen (1,00 %)
  • -46.440 €
  • Ausschüttung
  • 177.560 €
  • Ausschüttungsrendite*
  • 4,5 % p. a.

Prognostizierte Wertsteigerung

  • Nach 10 Jahren
  • Wert der Immobilie
  • 8.570.000 €
  • Erwartete Gesamtrendite**
  • 5,5 % p. a.
  • Mietsteigerung*
  • 1,50 % p. a.
  • Verkaufsfaktor*
  • 22,5

* Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die künftige Wertentwicklung.

** Die erwartete Gesamtrendite beinhaltet sowohl die regelmäßigen Ausschüttungen aus Mietüberschüssen als auch den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie am Ende der Laufzeit.

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